原创 葱葱阅楼 2022-04-01 21:57

点击“蓝字”关注我们吧

深圳楼市被“禁锢”太久了，一丁点儿可能的多少利好消息，都能引起不小的钱条波澜。

昨天，深圳首场深圳的土拍提土拍信息一经公布，就在圈内引发传播和热议。买房

此次出让8宗地块总用地面积约22.3万㎡ ，多花钱总计容建筑面积约107万㎡。蓝楼

竞拍规则不变，多少竞拍规则以“三限双竞+摇号”，钱条全年自持地块单限单竞+摇号。深圳首场

♦2宗位于光明，土拍提凤凰片区&玉塘片区

♦2宗坪山，买房均在燕子湖片区，多花钱一宗位于龙田街道，蓝楼一宗石井街道

♦1宗宝安尖岗山片区

♦1宗龙华民治上塘片区

♦1宗深汕合作区

♦1宗位于龙岗宝龙，为全年自持租赁住房。

土拍所释放的重磅信息，又将预示深圳楼市今年怎样的走向呢？

01

深圳的土拍政策有点“没诚意”

跟去年相比，本次深圳土拍的竞拍规则没有什么变化，可谓波澜不惊。

我们看下本次竞拍的条件：

●——保证金依旧是50%，对于起拍价格高的地块，例如宝安尖岗山地块，起拍价61.32亿，保证金得交30.7个亿。这个保证金恐怕吓退了一大波房企。

●——同一企业参与本批次（含深土交告〔2022〕8、9、10号公告）用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）,已竞得3宗用地的企业，自动丧失本批次用地的继续竞买资格。意味着，去年深铁一下拍5块，中海一次拍4块的局面不会出现，给其他企业喘息的机会。

●——配建的保障性住房为自持的保障性租赁住房，较去年的可售型安居房，可售型人才房而言，对房企的利润更加不友好。

●——竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》，并自签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。对房企拍地的资金要求依旧很高。

相较于其他城市的土拍政策，深圳可以说是没什么诚意了。

看看今年一季度全国各大城市的拍地情况：

◎合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整，降低了保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量

◎福州土拍规则变化，部分地块限售由3年降至2年；

◎武汉无配建保障性住房。保证金50%降至20%；

◎重庆付款周期有所延长，1年内付清；

◎成都取消配建保障性住房要求，规则调整为限价+抽签

◎东莞取消了去年设置的新房销售限价，对部分去年挂牌过的地块竞买保证金进行了下调至20%，减少部分地块保障性住房的配建。

从其他大型城市的土拍政策可以看到，地方政府是希望通过降低门槛，减少成本等方式，吸引更多的企业参与。

反观深圳，什么都没有！

02

住宅限价上调，买房要多花钱了？

本次深圳土拍最大的变化是限售价格提高了：

▶光明凤凰街道地块限价48900元/平，较2021年第三次拍地中海地块限价44400元/平，高了4500元/平；

▶光明玉塘街道地块限价47150元/平，较2021年第三次拍地深物业和星辉拿下的地块限价43400元/平，高了3750元/平；

▶宝安尖岗山地块限价87494元/平，较2021年第一次拍地佳兆业地块限价83265元/平，高了4229元/平；

▶龙华民治街道地块限价72150元/平，较2021年第二次拍地中海限价地块69800元/平，高2350元/平；

▶坪山2宗地块限价37500/平，较2021年第二次拍地保利拍下的碧岭地块38600/平相比，略微下调，较2020年新城燕澜和鸣相比，并未变化。

对于购房者而言，土地价格的提高，意味着买房成本也会有所增加。

有媒体统计，此次深圳土拍的价格，涨幅在2-11%不等。

有业内以户型面积为89㎡的住宅为例匡算，售价涨6-40万元/套不等，折合首付款（三成）将多付1.8-12万元不等。

03

土地价格能否与区域价值相匹配？

接下来，就为大家重点介绍6宗地块，看看本次价格的提高，实际上是否能匹配片区的价值？而房企是否能以此提升其拿地利润？

1、光明：价格回归至2021年首次招拍挂价格水平

光明仍然是土拍的热点片区，本次推出2宗地块，分别位于凤凰和玉塘街道：

▶凤凰A503-0095地块：限售价48900元/㎡，距离龙光玖瑞府、中海观园仅600m。龙光玖瑞府是2021年第一批招拍挂地，限价48900元/㎡，与本次价格一模一样。

而销售情况，龙光玖瑞府去年开盘不久就打出了92折的广告，目前月均去化7-10套，给到中介的佣金15万/套，依旧难以推动去化。

▶玉塘A607-0888地块，限售价47150元/㎡。距离去年第三次拍地的星辉和深物业地块2公里左右。星辉和深物业限价43400元/㎡，本次价格提升，因地块素质相对好些（紧邻深大附属实验中学、距离地铁站较其他两地块近），故价格上调有理有据。

但这个价格，如果加上3000元/㎡的精装修，价格5万出头，与长圳地铁上盖的超级大盘深铁瑞城价格基本一致，但项目却毫无竞争力。

2、坪山：价格并未上涨，且相对合理

坪山推出2宗地，均在燕子岭片区：

▶石井G12314-8035地块，位于去年招拍挂项目新城燕澜和鸣边上。龙田G12303-8078地块，距离燕澜和鸣1公里左右。燕澜和鸣是2020年招拍挂地块，限价毛坯价格37500，与本次价格一致。

燕澜和鸣月均去化在60套左右，是坪山目前热销楼盘，实际价格加精装是4.02万，但打了95折，并且启动了全民营销。也就是说，2020年到2022年价格没有涨幅。

3、龙华：价格持平，新盘成交趋好，有客群支撑

▶龙华民治A818-0478地块，限价72150元/㎡。距离去年第二批招拍挂的中海闻华里300m，中海闻华里限价69800元/㎡。

龙华近期成交情况比较好，鸿荣源博誉府、卓越柏奕府价格在7.5-7.6万（带装修）的情况下，月去化能达到30-40套。因此这个价格在龙华片区还是有客群支撑的。

4、宝安：价格虚高，销售承压

▶新安A012-0112地块，限价87494元/㎡。位于尖岗山片区，距离2020-2021年招拍挂的万科都会四季和佳兆业凤鸣水岸1.5公里左右。万科都会四季和佳兆业凤鸣水岸均限价83265元毛坯价格。

本次招拍挂高出4200元一平米，如果加上5000元/㎡精装，售价可达到9.2万元/㎡，着实让人惊讶。

为什么这么说，最近宝安的市场，尤其是尖岗山的市场，可以用惨淡形容：

——万科都会四季，月去化8套。

——越秀和樾府，售价9.6万（带精装），月去化2-3套，9.6万的价格。

尖岗山的尴尬在于，曾经的豪宅片区，现如今的刚需产品+改善价格，客户在这个价格下选择性太多了。而尖岗山有其自身的硬伤，比如交通极度不便，比如没有商业配套等等，让选择刚需的客户无从下手，选择改善的客户无心下手。

深圳本次土拍，会对后面的楼市产生怎样的影响呢？

我们的看法是：价格的调整，是一个市场向好的信号，也给到客户更高的预期，一改去年第三批拍地不停的降价带来的市场冷却。

其次，房企依旧会相对理性，但也会保持乐观，3月末深圳楼市已有回暖迹象，而招拍挂或二手房成交价的上调，大概率会推动回暖的速度。

而对广大置业者而言，2021年第三批的招拍挂项目，可能就是这两三年的价格低点了。且买且珍惜！